Eine tropfende Leitung im Badezimmer, ein defekter Heizungsventil im November, ein gerissenes Fensterdichtungsband: Reparaturen gehören zum Alltag in einer Mietwohnung. Was viele Mieter nicht genau wissen ist, wer in welchem Fall handeln muss, was selbst beauftragt werden darf und welche Konsequenzen entstehen, wenn der zuständige Handwerker schlicht nicht erscheint.
Wer ist für welche Reparaturen zuständig?
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist nach Paragraf 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, er muss Schäden beseitigen, die die Nutzung der Wohnung einschränken. Dazu zählen Heizungsausfälle, defekte Wasserleitungen, kaputte Fenster oder Probleme mit der Elektrik.
Anders verhält es sich bei sogenannten Kleinreparaturen. Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel, die den Mieter an den Kosten für Schäden an Gegenständen beteiligt, die er häufig berührt: Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe. Diese Klauseln sind nur wirksam, wenn sie eine Obergrenze pro Reparatur von etwa 75 bis 100 Euro und eine Jahresobergrenze von rund 200 bis 250 Euro vorsehen. Fehlt eine dieser Grenzen, ist die Klausel unwirksam und der Vermieter trägt die vollen Kosten.
Schaden melden: So geht es richtig
Wer einen Schaden bemerkt, sollte ihn dem Vermieter unverzüglich schriftlich melden, am besten per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben. Die Meldung dokumentiert den Zeitpunkt, das ist bei späteren Auseinandersetzungen entscheidend. Fotos vom Schaden gehören zur Meldung dazu.
Wichtig: Zeigen Mieter einen Schaden nicht rechtzeitig an und entsteht dadurch ein größerer Folgeschaden, können sie dafür haftbar gemacht werden. Wer also einen feuchten Fleck an der Decke ignoriert und daraus ein Wasserschaden mit Schimmelbefall wird, riskiert Schadensersatzforderungen.
Wenn der Vermieter nicht reagiert
Der Vermieter hat nach Eingang der Meldung eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Was "angemessen" bedeutet, hängt von der Art des Schadens ab. Ein Heizungsausfall im Winter erfordert eine Reaktion innerhalb von ein bis zwei Tagen. Ein defekter Briefkastenschlüssel kann zwei bis drei Wochen warten. Handelt der Vermieter nicht, gerät er in Verzug.
In diesem Fall stehen Mietern mehrere Instrumente zur Verfügung. Sie können die Miete mindern, und zwar rückwirkend ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter von dem Mangel erfahren hat. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt von der Schwere des Beeinträchtigungen ab. Gerichte haben bei einem vollständigen Heizungsausfall im Winter Minderungen von 20 bis 30 Prozent der Bruttomiete anerkannt, bei kleineren Mängeln wie einem tropfenden Wasserhahn eher 3 bis 5 Prozent.
Daneben gibt es die Möglichkeit der Ersatzvornahme: Der Mieter beauftragt auf eigene Initiative einen Handwerker und stellt dem Vermieter die Kosten in Rechnung. Das setzt voraus, dass zuvor eine schriftliche Nachfrist gesetzt wurde und diese fruchtlos verstrichen ist. Wenn der Handwerker nicht kommt, ergibt sich daraus ein klarer rechtlicher Ablauf, den Mieter kennen sollten, bevor sie eigenständig handeln.
Was Mieter selbst beauftragen dürfen und was nicht
Mieter dürfen ohne Absprache mit dem Vermieter keine tiefgreifenden Eingriffe in die Bausubstanz veranlassen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter säumig ist. Eigenständig in Auftrag gegeben werden dürfen Notfallmaßnahmen, die unmittelbaren weiteren Schaden verhindern sollen. Platzt ein Rohr und der Vermieter ist kurzfristig nicht erreichbar, darf ein Klempner gerufen werden. Die Kosten können anschließend erstattet verlangt werden.
- Erlaubt ohne Genehmigung: Notmaßnahmen bei akuter Gefahr für Leib, Gesundheit oder die Substanz der Wohnung
- Erlaubt nach erfolgloser Nachfrist: Ersatzvornahme bei nicht beseitigten Mängeln nach schriftlicher Aufforderung
- Nicht erlaubt: Bauliche Veränderungen, Eingriffe in Strom- oder Gasleitungen ohne Zustimmung des Vermieters
- Nicht erlaubt: Beauftragung von Handwerkern auf Kosten des Vermieters ohne vorherige Nachfristsetzung
Handwerker im Auftrag des Vermieters: Was Mieter dulden müssen
Umgekehrt gilt: Schickt der Vermieter einen Handwerker, muss der Mieter Zutritt gewähren, sofern dieser rechtzeitig angekündigt wurde. In der Regel sind 24 Stunden Vorlaufzeit das Minimum, bei nicht dringenden Arbeiten sollten es mindestens drei bis fünf Tage sein. Ankündigungen per SMS oder E-Mail reichen aus, sofern diese Form der Kommunikation im Alltag üblich ist.
Erscheint der Handwerker zum vereinbarten Termin nicht, ist der Vermieter dafür verantwortlich. Mieter müssen sich keinen Urlaub nehmen und erneut warten, ohne dass der Vermieter einen neuen Termin vereinbart. Entstehen durch den Nichterscheinen des Handwerkers Kosten, etwa weil der Mieter Urlaub genommen hatte, können diese unter Umständen als Schadensersatz geltend gemacht werden.
Dokumentation schützt vor Streit
Der wichtigste praktische Ratschlag lautet: alles dokumentieren. Dazu gehören die erste Schadensmeldung mit Datum, alle Kommunikation mit dem Vermieter, Fotos vom Schaden zu verschiedenen Zeitpunkten, vereinbarte Handwerkstermine und deren Ergebnis sowie alle Rechnungen und Quittungen.
Wer diese Unterlagen vollständig hat, steht bei einer Auseinandersetzung deutlich besser da, egal ob es um Mietminderung, Schadensersatz oder die Erstattung von Ersatzvornahmekosten geht. Mietrechtliche Beratung bieten Mietervereine an, deren Jahresbeitrag zwischen 60 und 100 Euro liegt und sich bei einem einzigen Rechtsstreit schnell rentiert.
Mieter sind nicht schutzlos, wenn Vermieter oder beauftragte Handwerker nicht liefern. Das Werkzeug, um Druck zu machen, ist vorhanden. Man muss es nur kennen und richtig einsetzen.