Wer einen Mietvertrag unterschreibt, achtet meist auf Miete, Nebenkosten und Kaution. Weniger Aufmerksamkeit bekommt oft die Frage, ob der Vertrag unbefristet oder befristet ist und ob er einen Kündigungsverzicht enthält. Dabei können diese Regelungen erhebliche Folgen haben, etwa wenn man früher als geplant umziehen möchte oder der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Frist zurückfordert. Dieser Beitrag erklärt, wann ein Zeitmietvertrag in Deutschland zulässig ist, was ein Kündigungsverzicht bedeutet und worauf Mieter vor der Unterschrift achten sollten. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Der Regelfall: unbefristete Mietverträge
Im deutschen Mietrecht ist der unbefristete Mietvertrag der Normalfall. Mieter können ihn mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten kündigen. Vermieter brauchen dagegen einen gesetzlich anerkannten Grund, etwa Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverletzungen, und müssen je nach Mietdauer längere Fristen einhalten. Dieser Schutz soll Mieter vor dem plötzlichen Verlust ihrer Wohnung bewahren.
Wann ein Zeitmietvertrag erlaubt ist
Ein befristeter Wohnraummietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt, ist nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt dies in Paragraf 575. Der Vermieter muss bei Vertragsschluss schriftlich einen der gesetzlich vorgesehenen Gründe angeben, warum er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit wieder benötigt. Mehr zu den Grundlagen bietet der Wikipedia-Artikel zum Zeitmietvertrag.
| Befristungsgrund | Beispiel |
|---|---|
| Eigennutzung | Der Vermieter will die Wohnung später selbst oder für Familienangehörige nutzen. |
| Wesentliche Baumaßnahmen | Die Wohnung soll beseitigt oder so stark verändert werden, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erschwert würde. |
| Werkswohnung | Die Wohnung soll an einen Dienstleistenden vermietet werden. |
Fehlt ein solcher Grund oder wird er nicht schriftlich mitgeteilt, gilt der Vertrag in der Regel als unbefristet. Der Mieter kann dann trotz der vereinbarten Laufzeit nicht einfach nach Fristablauf zum Auszug verpflichtet werden.
Rechte des Mieters vor Ablauf
Bei einem wirksamen Zeitmietvertrag hat der Mieter das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung vom Vermieter Auskunft zu verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Verzögert sich der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Fällt der Grund ganz weg, kann er eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Der Kündigungsverzicht als Alternative
Häufiger als echte Zeitmietverträge sind in der Praxis unbefristete Verträge mit einem befristeten Kündigungsverzicht. Dabei vereinbaren Mieter und Vermieter, dass das ordentliche Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen ist. Nach der Rechtsprechung ist ein solcher Verzicht in Formularverträgen in der Regel für bis zu vier Jahre zulässig, wenn er beide Seiten gleichermaßen bindet. Nach Ablauf läuft der Vertrag unbefristet weiter.
Unterschiede auf einen Blick
- Zeitmietvertrag: endet automatisch zum vereinbarten Datum, wenn der Befristungsgrund besteht.
- Kündigungsverzicht: beide Seiten können für eine Zeit nicht ordentlich kündigen, danach läuft der Vertrag unbefristet weiter.
- Staffel- oder Indexmiete: Kündigungsausschlüsse sind hier nur in begrenztem Umfang möglich.
- Außerordentliche Kündigung: bleibt bei schwerwiegenden Gründen in allen Fällen möglich.
Worauf Mieter achten sollten
- Den Vertrag vollständig lesen und auf Laufzeit, Befristung und Kündigungsregelungen achten.
- Prüfen, ob ein Befristungsgrund schriftlich und konkret angegeben ist.
- Bei einem Kündigungsverzicht überlegen, ob man sicher so lange bleiben möchte.
- Bei Unklarheiten vor der Unterschrift Rat bei einem Mieterverein oder einer Rechtsberatung einholen.
- Für den Fall eines vorzeitigen Auszugs klären, ob ein Nachmieter akzeptiert würde.
Sonderfall möblierte und vorübergehende Vermietung
Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, etwa für einige Wochen während eines Projekts, gelten teils andere Regeln. Auch bei möblierten Zimmern innerhalb der Vermieterwohnung gibt es Besonderheiten beim Kündigungsschutz. Wer solche Angebote nutzt, sollte die Vertragsart genau prüfen.
Vorzeitig ausziehen
Wer trotz Befristung oder Kündigungsverzicht früher ausziehen muss, etwa wegen eines Jobwechsels, kann versuchen, sich mit dem Vermieter auf einen Aufhebungsvertrag zu einigen. Häufig hilft es, einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen. Einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung gibt es jedoch nur in besonderen Fällen.
Weiterführende Informationen
Was ein befristeter Mietvertrag im Alltag bedeutet und welche Vor- und Nachteile er für Mieter und Vermieter haben kann, erklärt auch das Wohnmagazin wohnen-urban.de in einem eigenen Beitrag.
Fazit
Befristete Mietverträge sind in Deutschland nur mit einem gesetzlich anerkannten, schriftlich angegebenen Grund wirksam. Häufiger ist ein Kündigungsverzicht für eine begrenzte Zeit. Wer die Unterschiede kennt, den Vertrag genau liest und sich bei Unsicherheit beraten lässt, vermeidet böse Überraschungen beim Auszug.